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加拿大楼市扛过疫情!5年期固定利率1.60-1.64%!专家分析楼市不会降!
2020年9月29日    来源: 凤凰加拿大    阅读:   
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今年的加拿大房贷利率再创历史新低。

3月份,在加拿大政府开始实行系列抗疫紧急响应措施的前后,加拿大央行已经先后三次下调基准利率,将其从1.75%降低至0.25%。

此后,加拿大五年期国债收益率在8月份时已经跌至0.41%,而去年12月还是1.64%,表明疫情带来的经济危机和不确定性仍在延续……

央行基准利率和国债收益率,这两个数字都会影响到贷款人制定按揭房贷利率的方式。

6月份时,多数大型商业银行以及按揭房贷经纪们提供的“5年期固定利率”都已经低于2%了,而现在,在加拿大个人金融利率和费率比较网站RateHub上,还可能看到1.60-1.64%的利率。

利率比较网站RateHub上所显示的按揭房贷“5年期固定利率”

可以说加拿大当前的按揭房贷利率已经处于历史最低水平。不过,出于通常的心理,对于将要贷款和正在就房贷进行决策的借款人来说,一定会产生犹豫,是立即锁定利率还是再等等看,利率是否会继续走低。

对此,一些分析人士已经给出了答案。他们认为,利率可能会继续走低,尽管可能性和走低的空间并不大。之所以得出这样的结论,这些分析人士使用的分析工具还是央行货币政策、贷款人即银行等贷款机构之间的商业竞争、季节因素和COVID-19疫情给经济带来的打击。

//至少在经济复苏前不会升息//

当前的房贷利率比2016年“石油危机”时候的最低记录2.09%还低很多。RateHub的联合创建人莱尔德(James laird)对此说道,虽然看起来颇有荒谬感,但这是贷款机构之间激烈竞争的结果。

竞争是会导致贷款生意利润减少和贷款利率降低的。

RateHub所提供的“5年固定利率”(蓝色)和“5年期国债收益率”(黄色)

在疫情导致经济衰退的大环境下,借款人在四处比价以寻求最低利率,而大型商业银行为主的贷款机构要争抢这些贷款客户,再加上春季“封禁”造成上市量锐减和房市需求大为压抑,都是如今房贷市场形成激烈竞争的原因。

主要体现在利率数字上的借贷成本,在实现经济复苏和稳定之前,就不太可能会有明显增加。而何时实现经济复苏和稳定问题则较复杂,要看第二波疫情的强度,还要看究竟能否有疫苗和有效药物可普遍使用。

但在第二波疫情来势汹汹之时,加拿大央行会不会再度降低利率?CIBC(帝国商业银行)副首席经济学家塔尔(Benjamin Tal)表示,根据加拿大统计局数据,本国年通胀率在1月份时是2.4%,到8月份时已经降到0.1%,在这种情况下央行不太可会再降利率成“负利率”。

这样,就对利率形成了有压力但压力不大的情况。加拿大进入冬季后经济活动放缓,通常应导致利率降低,但加拿大央行现在在债券市场大举持有短期国债而抛售长期国债,却在有意给利率施加托举力。所以,塔尔认为,在这两件事的共同作用下,有降息压力,但压力不大。

也有更多分析人士认为央行不太可能进一步降息,除非是经济上又发生了更大的灾难。加拿大央行多次表示过,现行的0.25%已经是能够调整得到的最低水平。

//降息的可能性不是没有//

在房价方面,虽然供应不足的问题使全国大部分地区的房价都有上涨,但加拿大按揭和房屋公司(CMHC)预测,由于疫情对经济和就业面有持续的影响,到明年年初,全国平均房价可能会有两位数的下降。

但也有其他分析人士认为,房价虽然会发生减速,但不会幅度太大,且主要是和公寓屋有关,独立屋市场不会受到影响。

发生疫情以来,由于工作机会减少,城市核心区的房租和公寓屋价格都有降低,但同时独立屋和远郊区房屋价格在上升,因为人们在高密度城市中心往外流出。皇家银行(RBC)高级经济学家霍格(Robert Hogue)说,独立屋的抗危机韧性将会更强。

另外,今年的落地移民人数锐减,旅游业衰退至无,加上很多原用于Airbnb的短租房也将进入了长租房市场,这些看起来似乎对房市都有打击,但霍格表示,先不要悲观,房屋市场的生命力比银行想的还要大得多,意即,别看现在市场紧张,但房价在几个月的短期内不会有下跌。

就利率是否可能再降而言,霍格说,以前从来没有想象过会出现这么低的利率,但现在却已经有了,所以虽然现在的利率已经低到接近零,但“人生经验告诉我别把话说绝”。

//学者研究全国最高的温哥华地税//

学者们除了研究利率,也在研究地税率。

温哥华的独立屋地税税率是全国最高的。但西门菲沙大学金融和房地产教授帕夫洛夫(Andrey Pavlov)提出,虽然温哥华人为独立屋缴付全国最高的地税,但这些税收被用于何处了,现在还不十分清楚。

温哥华今年的地税增幅7%是全国第二高。

“加广新闻”(CBC)所做的“历年平均温哥华地税增幅”图

帕夫洛夫只对独立屋进行研究,因为在全国范围内,独立屋所享有的市政服务水平都差不多,所以便于研究。

照理说,既然市政服务水平差不多,那缴付地税也应该差不对才对,所以,帕夫洛夫的研究就是为了解决一个好奇心,即为什么温哥华房主要比其他地方房主多付很多地税。

他的使用数据是,去年温哥华独立屋业主平均缴付6200多元地税,比多伦多高出近1000元。当然,多伦多冬季严寒,为此也确实需要有更多的市政支出。

结论是,要么是温哥华市政府的市政服务效率太低,要么是温哥华政府把钱花在未授权项目上了。所以,帕夫洛夫表示,为了解决这个问题,必须引入独立审计。

来源:凤凰加拿大

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