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租客斗无理业主可用这两个法宝!住宅租约法详规
2020年7月04日    来源: 明声网温哥华    阅读:   
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加拿大的《住宅租约法(Residential Tenancies Act)》,一直以保护租客著称,政府甚至会因为新冠疫情阻止房东驱赶不交租的租客。不过,一些房东依旧有办法欺负租客,对押金打起歪主意,公然违法收取双倍押金,或者在租客退租时抵赖不退,租客若要追回押金,却需耗时耗力。

家住列治文的A女士在2019年10月为从中国来探亲的父母租了附近一幢独立屋的一间房间,每月租金700加币,在签订合同后,A女士付给房东总共700加币的押金,并在每月20号以e-transfer的方式将租金转给房东。

两个月后,她计划和父母一起搬进新买的联排房屋,因此向房东申请提前退租。原本想要开开心心住新家,却变成一场噩梦的开始。

退租变成纠纷调解

首先,房东的态度令人吃惊。房东直接表示这是违约,要A女士赔偿三个月的房租。A女士提出帮房东打租房广告寻找新的租客,如果找不到就赔房东一个月的租金,就相当于之前付的700加币的押金她不要了。

A女士收到的判令结论

但是在为房东寻找新租客的过程中,A女士发现房东对续租客人的要求很多,而且要求不明确,她找了至少4个有意向也有能力租房的人,但房东却表现得不配合,A女士觉得房东似乎在有意拖延,根本不想让这个房间能成功出租。

遇到这样的烦心事,朋友们都劝A女士要不赶紧让父母卷铺盖走人,反正也就只有700加币在房东手上,并不是多大的损失。但是A女士却觉得这样并不是一个守法公民的作为,于是在2020年1月向卑诗省住宅租务处(Residential Tenancy Branch,RTB)提交了“纠纷调解(Dispute Resolution)”的申请。

申请的流程并不复杂,只要在RTB官网提交申请表格并且缴纳100加币的申请费就行,接下来就是等待。直到2020年6月16日,A女士才等到了调解纠纷听证会的举行。在此之前,她已经把相关证据邮寄给了RTB和房东。听证会以电话会议召开,全程仅十多分钟。

“听证会房东并没有出现,纠纷调解官简单和我核实了关键信息就结束了,两天之后判令就通过Email发给了我,说我们成功了。”A女士说。

房东不遵判令 仍需法律求偿

根据A女士收到的判令副本,纠纷调解官称根据《住宅租约法》,房东不能收取高于月租金一半的押金,否则要被罚双倍押金。因此他不但判定让房东退回多收取的350加币押金(Overpayment),还要给A女士支付350加币的双倍也就是700加币的Monetary Order,另外,100加币的申请费(Recovery of Filing Fee)也需要房东承担,因此房东总共需要支付A女士1150加币。

按照流程,只有成功的一方才会收到判令的副本,且RTB不会执行判令,要执行判令,成功的一方必须先把判令送交对方,如果对方不服从,成功的一方必须向卑诗省的法院申请,其中金钱判令通过小额钱债案法庭进行。

A女士将判令副本贴在房东家门口

“房东至今还没有退钱给我,下一步我准备去小额法庭申请法庭令,然后挂在房东房子上,房子有任何交易都必须现结清欠款,我们查到房东的房子有贷款,和银行续约要到期了,如果我们申请到法庭令,那房东和银行续约前就必须先付清欠我们的钱。”

签合同应保留证据

这一顿折腾下来,A女士汲取了不少经验,她作为过来人劝有租房意向者千万不要多交额外的钱给房东,“那些一上来就要双倍押金的十有八九不是好房东,要尽量避免和他们签合同,另外与房东的所有合同和对话都要保留证据。”

“我的一个朋友几年前刚来温哥华租房子,租约未到期搬走,房东押金没退还,且把提前收到的房租全部拿走,那个朋友初来乍到也不知道怎么追究,我感觉应该是非常普遍的现象。”

房东不能收取高于月租金一半的押金

A女士的判断不无道理,有多名留学生就说自己刚来温哥华租房时遇到一些经历。有的房东以转帐不安全为由拒绝用e-transfer的方式收房租,只让租客给现金,也不提供收据。

有的房东原价转租了房子,并没有减价,但是依旧向上一位提前退租的租客收取“租金差价”。有的房东没有使用RTB提供的租房合同样本,而是自己拟定了全中文的合同让租客签署。房东擅自闯入租客租住的房间,或者使用租客私人物品的情况也屡见不鲜。

甚至还有房东会直接吓唬他们说,不照做就去法院告他们,遇到这样的房东,胆小怕事的留学生们往往不敢抵抗自认倒霉。卑诗省府社会事务和住房部发言人Marielle Tounsi表示,政府的首要任务是让租房者和房东都相信他们的权利得到了保护。其中《住宅租约法》明确规定了租客和房东的权利和责任。

在建立租约关系之前,房东和租客应该先熟悉卑诗省有关租约的规章制度。根据该法律,哪怕房东和租客没有签署租房合同,或者已经签署的合同对权利和责任这块不全面,但是只要租客支付了押金,租客和房东仍然拥有标准租约合同中规定的所有权利和责任。

针对“纠纷调解”的等待时间太过漫长的问题,Tounsi解释说,政府在2018年成立了监察及执法小组(Compliance and Enforcement Unit),使网上申请纠纷调解更加容易,缩短听证和信息等待的时间。

此外,政府亦致力进行公众教育和外展活动,以协助租客和房东建立健康的租务关系及避免冲突,并为LandlordBC和Tenant Resource & Advisory Centre提供资助。

标准租约表格可在以下网址查询:https://www2.gov.bc.ca/gov/content/housing-tenancy/residential-tenancies/starting-a-tenancy/tenancy-agreements

《住宅租约法》规定详细

卑诗省《住宅租约法》要求房东将出租的房屋保持在适合居住的状态,如房东拒绝进行必要的维修,租客可申请“纠纷调解”,要求房东完成维修及支付维修费用。如果房东没有进行维修,租客亦可向RTB申请减租或发出维修令,且房东和租客共同负责维护出租的房屋。

法律还明确要求房东在进入租住单位必须向租客提供书面通知,不过与他人共享的公共区域,比如走廊、庭院和洗衣房,房东无需提供通知。

租约被打破

在合同内可以明确租金的支付方式,包括现金、支票及电子转帐。以现金支付租金,房东必须提供收据,用来证明租金已付,房东和租客都应把租金收据和副本放在安全的地方保存。

如果租客想在固定租期结束前搬离,意味租约被打破(breaking a lease),租客必须向房东送达终止租约的书面通知,租客可能还需要补偿房东重新租房的费用,比如广告费用或损失的租金。不过,房东必须尽最大努力为租客省钱,并争取将房子尽快转租。

来源:明声网温哥华

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